关于营销策划方案范文
一个项目想要做好,就必须有一个好的项目策划方案,那么有关营销方面的策划书怎么写呢?下面小编给大家带来关于营销策划方案范文5篇，希望大家能够喜欢。
关于营销策划方案范文1
一、微店营销简介
全球首家依靠云销售的电子商务平台为微店网，它充分结合了计算机云技术和传统电子商务，属于变革性创新模式，微店模式使大批网民能够参与进来，其商业模式的独特性和先进性成为其爆发式增长的决定因素。目前，微店营销的平台多种多样，如微店概念的发起者和领导者———微店网、口袋网旗下开发的手机网店卖家客户端———微店、腾讯旗下的微信小店等。微店可以将实践机会给予想创业但还不具备创业条件的人，使其能够真正体验自主创业的感受，从中获得成就感，更好地面对市场机遇与挑战。
二、京东微店的发展状况
京东微店是京东商城和腾讯合作的产物，是京东直接把商城入口放在微信客户端里面，借助微信进行销售的B2C模式。20__年5月6日，腾讯对组织架构进行调整，成立微信事业群，负责微信基础平台、微信开放平台以及微信支付拓展、O2O等微信延伸业务的发展。此外，腾讯还撤销腾讯电商控股公司，其中实物电商业务并入京东，O2O业务并入微信事业群。此外，“新发现”页面底部还增设了6个推荐位，包括数码新势力、梦想生活家、潮男私房货、女神养成记、萌物小清新和小屁孩，整体命名为“潮流圈子”。这6个板块之下，又分别针对不同用户群提供更多的特色商品。根据微信“新发现”的描述，和此前的“精选”类似，每天早上9点会进行商品更新。这些商品均可通过微信支付在手机端完成购买。据合作商家透露，目前，微信“新发现”为京东打造入口铺路，在初始阶段招商目标以京东旗下的QQ网购和拍拍的商家为主。同时，由于易迅一直为早先的“精选”栏目输送商品，易迅的商家也会部分保留。20__年4月8日，国际著名休闲服品牌UNIQLO(优衣库)与京东签署合作协议，优衣库京东官方网络旗舰店将于4月17日正式运营。此外，优衣库京东微店、手机客户端店铺将同步开业。
三、京东微店的SWOT分析
(一)优势(Strengths)1.规模巨大在国内B2C市场3C网购平台，京东商城规模最大，网站日访问量在国内业界首屈一指。同时，庞大的供应商，是京东微店商品种类丰富和质量可靠的有力保障。在网购市场诚信体系尚不健全的情况下，京东微店已经在市场上树立起了良好的口碑和信誉，凭借自己建立的京东物流体系，确保配送及时和准确，并使配送成本降低。京东在技术研发上具有雄厚的实力，每年投入的资金超过亿元，研发团队达1000人之多，为持续创新提供有力的保障。目前京东建立的客户零元配送等项目在内的服务体系具备完整性、优质性以及高效性特征。2.去中心化的商业模式相较于阿里巴巴等传统电商所采用的中心化运作模式，京东微店采用了一种去中心化的经营模式，即京东微店没有统一的入口，采用多种方式进店，如通过网站平台、二维码、店铺名称等多种方式进店。去中心化商业模式的一个巨大优势在于既能保证微店产品和服务质量，又能最大程度地激发微店商家的能动性和创造性。商家会积极主动地采用各种方式进行微店的营销活动，以加大店铺的访问量和知名度。在京东公司把京东商城和京东微店链接起来后，进一步促进了京东商城的第三方卖家选择在微店进行开店经营，原因在于去中心化的经营模式带来了多样化的访问来源，这对于商家而言意味着带来了潜在的消费群体以及销量的增加和利润的增长;再者，京东表示第三方卖家只需提供QQ号和微信号即可入驻京东微店，通过京东商家后台对商品、订单、结算、售后进行统一管理，无需额外增加运营成本，并可享受来自微信、手机QQ两大购物入口的流量红利。这些优势引发了第三方入驻京东微店的热潮。
(二)劣势(Weaknesses)1.服务能力不足在微店迅猛发展形势下，现有服务能力不足的问题日益凸显出来。现有的服务能力与业务发展的速度不相匹配，目前，京东微店的售后服务缺乏对消费者投诉进行及时有效处理的能力，这使得客户满意度受到较大影响。2.利润微薄京东微店属于新兴的商务形式，发展之初依靠低廉的商品价格和丰富的产品选择迅速获取了市场份额，但是，相伴而来的利润微薄也是京东微店不可回避的一个窘境。目前很多京东微店都还处于盈利的边缘，很多商家并没有获得真正的盈利。3.公司监管力度不够作为B2C电子购物平台，京东微店网购规模超越百亿属于首家，但是在知识产权和商品质量监管方面仍需加强。在社交媒体日益发达的今天，公司监管不到位，会给公司带来极大的负面影响。
(三)机会(Opportunities)市场规模潜力巨大。20__年我国网络购物市场规模为7735亿，而到20__年已史无前例地达到10452亿，几乎增长200%。基于这样的大背景，京东微店拥有着巨大的发展机遇。随着网购环境的不断优化和完善，网络购物市场呈现出高速发展的态势，B2C企业网购消费需求巨大，这为京东微店的发展奠定了良好的外部大环境;连续几轮的融资，京东资金储备已经充足，京东扩张规模基础较为牢固;在当前物价指数居高不下的情况下，选择网购消费方式的人数呈现上升趋势。
(四)威胁(Threats)在迅猛发展的网购市场背景下，企业内部的经营管理水平和外部的市场竞争程度成为京东微店主要的威胁来源。竞争对手成为企业外部威胁，实力强劲的传统企业也成为网购市场争夺的参与者，例如，“苏宁易购”和“国美商城”等就是典型的传统家电商苏宁和国美的B2C购物平台，这些实力雄厚的传统电商入住B2C平台，使得京东微店的竞争压力不断加大。而且，随着经营成本的不断提高，京东微店也面临着改善内部经营管理的巨大压力。作为一种压力构成企业内部威胁，较低的价格是京东很大一部分竞争力的来源，但随着公司不断吸纳高端人才和提高基础人力的工资水平，京东所能承受的低价空间被极大压缩。
四、京东微店营销策略的不足
(一)忽视口碑营销相对于传统的商务模式而言，电子商务平台的消费者缺乏切实的产品体验，仅仅靠一些图片和文字的说明进行购买未免显得过于虚无缥缈。而京东微店上线初期恰巧忽视了购买者的分享展示，忽视了口碑营销，无法给后来购买者有关产品具体情况的参考与借鉴。
(二)竞争手段单一京东依靠自建的物流系统，在物流配送的速度方面确实做到了行业的领先地位。但随着各大网上商城的竞争趋于同质化，京东单凭这一点尚不足以成为网购者心目中的第一品牌，要想在电商中占据重要地位需要让自身做到差异化。
(三)“低价”策略影响品牌信誉低价是京东微店发展初期的一把利剑，微店靠着低价的产品吸引了大量的消费者，夺取了市场份额。但是，随着竞争的不断加剧和消费者需求的不断提升，低廉的价格已经不是优势，甚至转化为劣势。过度依靠低价策略会让自身品牌贴上廉价的标签，影响自身品牌的建立。
五、京东微店营销策略的改进建议
(一)优化购买过程，赢得口碑在业内大家已经认可京东网上界面设计的规范化和专业化，但是在消费者购买环节中精细管理体现不足。电子商务模式的出现改变了消费者的消费行为和习惯，企业应注重消费者搜索比较的优化，增加消费者购买体验，重视鼓励引导客户评价，这也是企业最直接的赢得口碑的方式。京东微店应做到及时反馈客户评价，分享传播客户体验，逐步建立消费者社区，吸引消费者参与到平台的建设和管理中，从而提高消费者对企业的忠诚度。
(二)增加多渠道体验营销与传统商务模式相比较，电子商务模式存在着消费体验不足的先天劣势。京东微店依靠网络极力促进展示的生动化，并以物流配送的快速等服务尽力对消费者体验不足的缺憾进行弥补。同时，企业可以通过多种渠道建立消费者体验模式，例如，邀请忠诚度高的客户到京东公司进行参观，到京东的物流中心进行体验，召开消费者论坛，让消费者参与到企业的经营之中，使消费者真正体会到京东的经营流程，为京东的发展出谋划策，从而提升消费者的购物体验。
(三)改变企业形象近年来，京东多次挑起“价格战”，网购市场硝烟频起，但最终造成同行厌恶，京东的品牌形象大打折扣。京东微店应从“低价”营销中走出来，向“高性价比”转变，依靠持续的产品和服务赢得客户信赖。
关于营销策划方案范文2
网络营销方法目前至于网商们再熟悉不过了，方法非常简单;目前我们要在简单的方法上做一创意，方可起到事半功倍的成效，要不然将会事倍功半;我们要学会发觉“新大陆”，以平和心做自然事;互联网讲求的“共享”，我们要将我们所具有的“第一时间”分享给我们最需要人。
◇知识型营销：如同百度(BaiDu)知道，搜搜(SOSO)问问等等，经过用户之间的互助关系，达到定然“链锁推广”效应;按照分类进入自己擅长的频道进行解答互助，提升你在圈内的知名度，使其产生“粘带”性;扩展完善自己的个人资料，合理自然出现自己所要表达的内容。大家注意底下的参考资料和地图标识,要充分利用资源合理编排，协助用户处理用户所需问题。
◇新闻类营销：即事件营销，新闻类营销取决于实体企业线下的一些严重有意义的活动而言，能够产生社会效应，策划组织有积极意义上的活动，进而制造“新闻热点”，最终引起媒体及社会的关注，进而达到一种营销的方法。
◇微博营销：也是近两年出来的一种新型营销方法，关键点在于怎么组织策划广告词;同时呢，这个也关系到你的产品或服务的营销根基以及用户群体大小问题。◇威客营销：威客营销之间存在一个招标和悬赏的关系，在招标的期间内也是你产品服务展现的一个营销点。◇网络红人：网络红人这也是近年来网络上尤其爆热的一门话题，但怎么去利用这一点，值得大家好好思考，淘宝里面有红人，娱乐圈里也纷纷爆出一些网络红人，假如你是做产品服务的话能够考虑淘宝模式红人，尤其至于做服装类的，在彼此允许的情况下，策划一下怎么将自己的签约模特“炒红”;合理运用，切勿极端化。
◇图片营销：图片营销存在两个营销点，产品本身特点，以及模特造型搭配;另外一个是视觉色彩把控;最终表现：清爽，自然，突出产品特点，色彩合理搭配，进而激发用户心目中的购买欲望。
◇贴吧营销：贴吧好比论坛一样，互动性比较强，搜索关键词度比不小;不多于说明，好比利用百度(BaiDu)贴吧一样。注意里面论坛也好，贴吧，知道也好，做就要做好，有用的东西，要不然也是垃圾广告，无济于事，正所谓”有问必答”，”有求必应”。
◇视频营销：视频营销首先要结合企业内部大型活动或事件，好比上面提到的“新闻类营销”一样，要有东西，有好东西，有用，可观性强的一些内容作以视频方可有用。能够展现企业，产品，服务，新闻等等。
◇论坛营销：论坛营销基本上大多数从事互联网推广的人员都亲身体验过，成效怎么，也许各有不同，或许有的人以为论坛营销就是发布企业，产品，服务，图片，饰品类相关的信息;的确，方法是如此，但有没有认认真真地组织策划一篇帖子的质量呢这就是个问题，要想产生公众效应，那么你的帖子就不得不得有特点，可复制性，可读性强，要不然也是过往云烟，随风而去，首先认真策划，然后经过N个马甲Ip进行内部小炒作(也是不足为过滴，习以为常滴)，好帖垃圾贴接下来就让用户组去审核吧，浏览量减去自身浏览炒作的虚假越大，证明可读性越强;如此以来，你所要展现的内容的曝光率就越大，假如是网站，网站流量越大，日积月累那么你的排名就越靠前，用户经过搜索引擎来访的概率就越大，销售额将会呈上升趋势，所以呢，我们在做营销推广的过程中尤其注意，不求多，只求精，对网民有用的东西，方可被认可。
◇口碑营销：互联网上的局部口碑体目前那里，就好比淘宝店铺里面的商品评价一样，评价越多越好，证明售出的件数越多，产品的质量就越好;反之，可知。产品服务的好坏将会是影响口碑好坏的直接点，所以呢，企业在做营销的前提下首先完善自己的产品与服务，如此方可起到事半功倍之效，一个买家也许会告知亲朋好友，我们计算下，一个人传一个人，十个就是二十„„定然程度上，口碑效应胜过你做任何推广;所以，大家在这方面要好好策划
一下。
◇即时通讯营销：目前网络上较为流行的就是QQ旺旺MSN等等，即时通的特点在于“速度快”，第一时间得以最新消息，也表现出电子商务的及时性与便捷性及无地域性，好比千里传音一样;方法技巧不一一列出，大家或许知道的比我更多。
公关营销：公关营销定然程度上要有定然的“关系链组合”，也就是企业与媒体，政府，社会建立的关系，反过来相辅到上述的“新闻类营销”;经过资助活动，公共活动，以及大型企业间的合作，诚邀媒体采访，顺应社会发展以及政府的支持，如此以来就会产生“新闻效应”进而产生“口碑效应”，外界人士方可更多地知道企业文化，产品和服务，最终达到营销的用处。
注意完善个人资料，将企业信息凸现其中，比如，QQ群中，大家能够将自己域名或公司服务做以标识，在沟通聊天过程中，实际上许多人都不喜欢AD，这就要求自己怎么进行沟通，以交友为目的，最终实现营销。
◇SNS营销：什么是SNSSNS即SocialNetworkService，社交网络服务，依据六度理论，以认识朋友的朋友为基础，扩展自己的人脉。并且无限扩张自己的人脉，在需要的时候，能够随时获取一点，得到该人脉的协助。SNS网站，就是依据六度理论建立的网站，帮你运营朋友圈的朋友。如同：校内网(人人网)，51空间等等，属于会员制站点;实际上推广营销人员无非就是哪里有人去哪里，谁先发觉新大陆谁就是受益者;所以呢，我们要不断寻找一些“新大陆”有创意地第一时间展现自己，方为王道。
比如：“新鲜事”“日志”“相册”“分享”实际上都能够利用，适可而止，自然出现，要不然也会无济于事。注意内容设计的新颖及;完善个人资料。◇点评营销：点评营销实际上就是我们上述的口碑营销里面的线上口碑营销，这不但仅是一个评价，而是一个消费者对该企业商品与服务的肯定与认可;同时呢，他/她的一评将会起到一个口碑性的链锁效应，好与不好，销量的好与坏也许就在此而引发。一个好的点评将会给下一个消费者肯定，他/她的评价也胜过商家的任何推广营销，反过来说，产品服务的好与坏是靠市场来说话，所以呢，建议各类商家在企业的运营过程不得不以市场消费者为导向，没有市场，那么你的产品自以为再好，也是无人问津的。◇创意广告营销：创意广告大家在实施过程中定然不能忘却广告的本质，过于抽象未必是好事，平民百姓无法识别;广告不得不要做到两点，信息的传达，能够让消费者理解;要能够表现出品牌的价值。
◇博客营销策略：有两种方法，一利用第三方博客平台，如：百度空间，新浪博客等等，发布企业内部相关信息;二是企业自建的博客频道，抽出企业内部写作才能强的员工进行更新，日积月累，及时更新，及时跟进用户留言，最终达到营销的目的。
◇病毒式营销：病毒营销首先大家不要低级考虑，而是经过一套合理的策略引导并刺激用户主动进行宣传，是建立在双向互利的基础上的一种营销模式;一种口碑式的链锁效应营销，在用户得益的前提下无意识中起到了一种推广;我们要注意的是“热点”度要高;比如：免费空间，免费二级域名，便民服务类，免费计数器等等，他们在运用的过程中感觉非常好那么就会经过口碑(线上/线下)方法向传播。
◇百科营销：百科，大家或许已经有所知道，比如，百度百科，搜搜百科，互动百科等等。合理完善地将公司的文化历史产品信息予以编辑，亦可起到推广之效;尤其至于百度搜索引擎的用户，大家尽量选择合理利用百度产品;定然程度上百度首先重视的是自己的产品，同一个关键词先出现的也许就是百度自己内部的一些，所以大家好好运用即可。
搜索引擎营销：有两种，一种是广告投入(百度的竞价排名，谷歌的资助商链接等等);另一种就是至于自己站点的优化。
好了，就到这里，还有其他营销方法，大家能够合理利用下：电子邮件营销，数据库营销，线下营销(电梯广告，车体广告，网吧桌面广告，发放传单等等)。
基本的推广方法就这么多，方法虽多，但也许没有几个做的好的，里面部分的营销法基本是互通相辅相成的，所以呢，大家定然要做好每个细节，以平常心态地踏踏实实做好每个步骤，在发展中寻求创新;营销无处不在，还是我上次说的，一句话，一个图标，一个网络语都有也许成为营销。
关于营销策划方案范文3
营销激励办法
根据现有酒店发展趋势和本店的具体情况，为了提高大家的积极性，增加酒店的美誉度，提高营业额和市场占有率，现提出如下方案，以供参考：
1、全员营销奖励办法：
餐饮宴会：无发票餐饮计提标准(95折以下无提成;五桌以上算宴会)打折(全场95折及以上)未给发票1.5%客房会议、茶房计提标准给发票1%客房、会议1、客房以协议价销售，奖励5元/间;超出协议价部分10%提出作为追加奖励。1、ktv，一次奖励50元;2、茶房包间收费超出协议价部分归员工所得;茶房大厅零点奖励1元/人;未给发票2%现金、刷卡：10元/桌现金未打折给发票1.5%打折(全场95折及以上)未给发票1%给发票0.5%未给发票1.5%签单：3天之内：10元/桌，3-10：8元/桌，10-30：5元/桌，一月之后无刷卡未打折给发票1%
茶房、棋牌室、KTV
2、会议以协议价销售，奖?元;超出协议价部分10%提出作为追加奖励。3、棋牌室，一次奖励10元。挂账回款实行时间参加人员核算条件回款金额的0.5%。从即日起可以先暂时实行二个月，在这两个月中如有不合适的则进行调整。除总经理、销售部、前台预定、收银以外的所有员工1、通过员工的电话进行的预订;(员工须出示客人的预订电话给核对人)2、员工至少提前半小时以上的口头预订，但需要核对人认可;(可以不出示预订电话)3、所有的预订登记由核算人或核算人授权人员来填写;收银员填写营收款并计算出应计发提成，核对员确认签字后报财务。4、核对员为酒店财务人员和总经理;流程1、预订者告知核算者客人的相关信息(姓名、单位、联系电话、预订内容、消费时间等);由核算者在客人消费前提前填写相应信息;2、总台(客房)或餐饮第一文库网管理人员(茶房、餐厅、会议)按流程核对客人信息并签字;3、客人消费结束后，收银员填写消费金额、客人结帐详情，并按规定算出应计发提成;4、由预订者和核算者签字认可;5、收银将核算登记表交出纳在发放工资时发放即可。稽核1、公司董事长、总经理、财务人员可以就任何过程进行监督、询问并核查2、总台(客房)或餐饮管理人员(茶房、餐厅、会议)一定要对的客人进行信息确认(如预订者姓名、客人电话等)
3、核算记录表：(附后)4、如有弄虚作假行为，将扣罚200元一次，并取消资格;如酒店累计3人犯规，则取消此激励政策;5、全员营销业绩汇总表：(出纳发工资前提前做好并请总经理签字、董事长签字后与工资一起进行核发)
核算记录表
桌号/房号预订者客人姓名客人电话总台签字消费金额现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金现金结帐详情未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未打折未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票未付发票实收金额应计提成预订者签名核算者确认签名
注：填写办法：核算者在客人消费前提前填写日期、桌号/房间号、预订者;消费结束后，收银员填写消费金额、客人结帐详情，并按规定算出应计发提成;最后由预
订者和核算者签字认可交出纳在发放工资时发放即可。
月全员营销业绩汇总表
姓名
合计
制表人：
总经理签字：
董事长签字：
关于营销策划方案范文4
在企业营销中，大客户营销尤其显得重要，大客户带给企业的利润往往占所有客户利润的80%，20/80理论非常适用。而相比于公司各种营销策略，大客户营销对于开局显得非常重要。针对大客户，我们应该需要注意哪些呢?怎样开局才会更有利于下一步的开展?
一.事先的信息收集及分析。
在开始大客户营销/拜访前，一定要进行信息收集及分析，为制定大客户营销策略提供坚实的基础。信息收集包括：
第一、大客户的行业情况，如发展趋势，竞争情况，大客户在行业中的地位等;
第二、大客户的组织情况，如组织结构，采购决策流程等;
第三、大客户高层(决策者)的情况，如他的背景信息，关心的问题，对他有影响力的人等;
第四、大客户存在的问题(跟你所销售产品有关的);
第五、大客户与你公司之前的交往情况(如果有的话);
第六、你自己所营销的产品及你的公司的情况分析;
第七、你的竞争对手情况分析;
......
二.制定大客户营销策略及计划。
在信息收集及分析的基础上，制定一份合适的大客户营销策略及计划。在营销策略里面，有6个关键的要素，需要营销策划人员加以注意：
1、营销策略人员要明确谁是购买的影响者，即客户企业对于购买的决策者，这些人有哪些特征。
2、要明确自己在营销策略中的强项。在销售时，要时刻注意可能存在的问题。一旦发现了问题，首先要标明问题所在，然后利用自己的强项解决问题，确保营销战略能够成功地进行。
3、要注意反馈的模式。在与客户沟通交流的过程中，时刻要注意客户的反馈，从客户的反馈中不断验证自己原先对客户的判断，最终得出是否能够针对这个客户进行成功营销的结论。如果不注意客户的反馈，营销人员往往在付出了大量的精力和时间后，却得不到想要的结果。
4、要明确赢的标准。包括自己赢的标准以及客户赢的标准。只有明确了客户赢的标准，才能成功地与客户进行交流和沟通，从而实现成功的销售。
5、理想型的客户。在面对众多类型的客户时，营销人员要善于判断哪些是理想型的客户，只有这样，销售才能够有主有次，有更大的机会取得成功。
6、漏斗原则。营销人员在面对企业下达的高额销售指标时，往往感觉要完成比较困难。在这种情况下，销售人员既不能不顾客观困难，硬着头皮接受任务，也不宜轻易地要求企业降低销售指标。正确的方法是，营销人员要与企业进行“讨价还价”，向企业合理地要求更多的资源，以确保自己能够按时按量完成任务。
三.根据策略、计划，进行大客户营销开局工作。在开局工作时，要注意2点：
1、在开始基础的营销工作(如与技术部门，采购接触/谈)的同时，要(开始)推进与大客户高层(决策者)的关系，即要与他们打交道。很多营销人员常犯的错误是：只与大客户的一般人员联系，而不进行，或者说忽视与大客户高层的工作。结果是花了大量的时间、精力，甚至金钱，只得到了低层次的关系。
在实际工作中经常会出现这样的情境：一个营销人员(或者说一家公司)与大客户做了很长时间的生意，似乎关系基础不错。但竞争对手换了一个营销人员后，就轻易地将单拿走了。为什么?很常见的原因就是：之前的营销人员与这位销售人员一样，都是做低层的关系，结果输了。而营销的销售人员多做了大客户高层(决策者)的关系，就轻易地赢了。
从这里我们可以总结到：只有影响客户企业最重要的企业管理决策者，才有可能进行成功的营销。对于营销人员来说，客户企业最重要的决策者往往并不是企业的总裁，而是与某一个具体项目有关的的决策者。这类人被称为是非常重要的高层官员，对于营销人员来说是最关键的人，其重要性甚至超过客户企业的总裁。营销人员如果能够与这类人会面，进行效果良好的交流和沟通，那么营销成功的几率就会极大地增加。
2、做大客户高层(决策者)的关系，要做就要做好，不然会起反作用。关于这点可以点击“大客户营销中如何与客户高层保持关系”，有详细说明!
最后要强调的是：大客户营销的开局很重要，但关键是在之前的信息收集、分析，以及策略、计划的制定。只有做好了这些工作，才能找到好的切入点，及按计划、步骤推进大客户营销工作，并且同时与高层保持良好的关系，大客户营销才能事半功倍。
关于营销策划方案范文5
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸_，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。
竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客
源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
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